保护性耕作免耕让土地价值提升吗？一项研究让土壤健康与升值挂钩

美国是一个善于用数字评估评价事件的国家，近期他们的一些专家又提出量化数据来评估保护性耕作免耕让土壤健康，对土地带来的价值提升，提出一项研究着眼于以土壤健康实践为基础评估土地的另一种方法。

免耕价值:美国Delta研究所已启动一个试点项目，测试一种方法，让土地估价师对采用了各种土壤健康措施（包括免耕）的农田准确估价。

有充分的证据表明，不耕作和覆盖作物等土壤健康措施有利于环境和农民的口袋。但它能使农田在出售时更有价值吗？

几个不同的机构都在努力解决这个问题，其中包括中西部的一家非营利机构和康奈尔大学。

Delta研究所启动了一个试验项目，测试一种方法，让土地估价师对采用了各种土壤健康措施的农田准确地估价。与此同时，康奈尔大学正在进行补充性研究，研究经济和政策激励措施，以鼓励农民管理长期的土壤健康。

Delta研究所首席执行官威廉·施莱泽说，目前的土地估价只参考土壤类型来估算土地收入以确定价值。

Schleizer说，在大多数情况下，销售组合被用来确定一个财产的价值，甚至农田的价值。

他说:“这是一种相当简单直截了当的方法，评估师可以根据土壤特性（沙、粉土和粘土含量）、地点和市场趋势来调整价值。”“问题在于，在为土地分配价值时，它没有将土壤健康作为区分因素。

他补充说:“在一些地方，这几乎没有为农民投入资源用于提高土壤健康水平创造经济激励。”

土壤健康核算

该研究所在伊利诺伊州和密歇根州启动了一个试点项目，测试评估人员在确定土地价值时考虑土壤健康做法的另一种方法。

Schleizer说，目标是为评估人员优化一个有用的、可访问的和公平的系统。

Delta研究所项目高级助理卢卡斯·张伯伦说，还有一些挑战需要克服。例如，虽然土壤健康肥力和植物可利用养分的测试是普遍可得和负担得起的，但土壤健康指标的测试则不那么普遍可得，而且已经查明这是一个瓶颈。

然而，更大的挑战是农田价格——尤其是在伊利诺伊州——仍在上涨。

张伯伦表示:“我们原本预计，它们至少会停滞不前，但即使在目前的季度，即2024年1月至3月，它们仍在增长，尽管农业信贷条件收紧，农业收入下降——或者至少是预计的下降。”“因此，我们看到伊利诺伊州的农业房地产市场仍然非常非常强劲，生产者采取保护措施的动机可能较少。

“这有点像把推车置于马之前，因为现在，激励因素仍然是，如果我能凭借在这个过程中制度化的生产率指数获得土地的溢价，那可能也是一个障碍，”他补充道。

克服“文化停滞”

该研究所在这一问题上工作了几年，最近编写了一份报告《土地价值和土壤健康及耕地评估》，对这一问题进行了更深入的探讨。

施莱泽说，在很大程度上，评估师是在响应从事房地产交易的人的需求，而目前的合同制度是快速推进房地产交易的最简单方法。

“我们发现的是这种文化停滞，”他说。“只是因为现在的文化规范，是一种标准。但是，如果能与从事这些交易的人员合作，请评估师为他们做这些交易，就有机会改变这种状况。所以，我们一直专注于思考那些策略，使这成为一个更标准化的过程，把土壤健康和这些机制看成什么样子。”

为什么重要

该机构在报告中声称，在以土壤健康为重点的管理下，没有市场驱动力来真正保持农田的溢价。

评估师甚至可能难以调整土地，因为土地可能会在出售后立即失去其价值。那么，举个例子，如果一块没有耕种的土地突然被耕种，这是怎么解释的呢？

Schleizer说，关键是建立一个机制，在下次评估时考虑到这一点。

他说:“因此，真正的问题在于何时应该使用评估，何时不应该在土地估价过程中使用评估。”

在康奈尔大学，研究人员正在研究土壤健康如何影响农地价格，以及农地所有者如何在出售时更好地宣传其土地的土壤健康，以及可能的政策解决方案。

为了了解买方和租方在购买或租用农田时对土壤健康的态度，该大学正在进行一项对潜在的土地购买者和租方的调查。